Споры с «недовольным» арендатором

Постановка задачи

К нам обратился клиент, у которого были разногласия с арендатором. Клиент заключил с арендатором договор, по условиям которого арендная плата зависит от курса валюты. Арендатора не устраивало увеличение арендной платы из-за роста курса валюты, и он придумал два способа сэкономить:

• заявил, что арендодатель не выполнил обязательства по модернизации оборудования (лифтов), и потребовал применить пониженную ставку аренды и на этом основании взыскать переплату по арендным платежам;

• потребовал расторгнуть договор аренды по части помещений, которые арендатор «хотел сдать в субаренду», но не смог из-за отказа арендодателя, и потребовал взыскать упущенную выгоду в размере 8 млн рублей (всю сумму договора субаренды).

Результат

По первому делу (спор о лифтах) мы проанализировали нормативно-техническое регулирование модернизации лифтов, собрали доказательства, подтверждающие проведение модернизации и исправную работу лифтов. Мы доказали, что арендодатель обеспечил беспрепятственный доступ к помещениям и не нарушил договор аренды. Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требований истца, полностью согласившись с нашей позицией.

По второму делу (упущенная выгода) мы выяснили, что истец-арендатор хотел переманить к себе на субаренду другого арендатора, с которым арендодатель уже подписал арендное соглашение. Такие действия истца являются недобросовестными, поэтому арендодатель и отказал арендатору в согласии на субаренду. Истец посчитал, что это письмо является немотивированным отказом в субаренде и просил взыскать причиненные этим убытки.

Мы подготовили правовую позицию, согласно которой невыполнение арендодателем обязанности мотивировать отказ в субаренде не дает право арендатору расторгнуть договор по части помещений и взыскать с арендодателя убытки. Мы доказали, что наш клиент мотивировал отказ объективными обстоятельствами и не был обязан давать согласие на субаренду. Мы подобрали судебную практику, которая подтверждает, что согласование субаренды — право, а не обязанность арендодателя.